创邑方文:创造有创意的生活,做城市更新的推动者

2018-08-13

封面人物:方文

职务:创邑实业股份有限公司 总经理

从业经历:

从事商业地产经营管理工作近20年,累计推进与管理的项目多达20个以上,总体量超过50万方,拥有丰富的实战管理经验及敏锐独到的见解。

园区介绍:

CREATER创邑秉承“创新、共享、成长”三大核心价值观,通过进阶式办公空间、共享式居住空间、体验式艺术空间多维度打造,吸引相同生活趣味社交圈层的人,形成大体量社群,打造共享经济资源整合社区联盟。

目前CREATER创邑在上海核心城区拥有24个空间,总体量达330,000方,为20000+会员打造工作、居住、休闲一体化社区生态。


采编|创+

走进创邑SPACE|愚园,迎面而来的便是具有上海独有的海派特色花园式洋房,这里原先是民国金融大鳄、四明银行董事长兼总经理孙衡甫旧居,通过“简单”的设计改造使它重获新生,变身成为创意办公生活空间。内部装饰充满中式意味,墙上的壁炉仿佛历史的见证者,在这里创+采访到了创邑总经理方文,聊一聊创邑的前世今生。

创邑SPACE|愚园


文化的沉淀与积累,创邑的前世今生


2002年,“当时有很多老厂房还都在市中心,随着社会与经济的发展,许多工厂与库房都渐渐转移至城市边缘地区,市区遗留下许多空置的废弃厂房,当初大家都不知道老厂房可以用来要干什么。”方文在接受创+采访时回忆道。当M50以非常便宜的租金给到了一些画家与艺术家;陈逸飞在田子坊门口拿了一小块地作为艺术展示空间时,创邑在也恰恰是在这个时期摸索并尝试着,积累并沉淀下来了很多文化创意资源,并且见证了很多艺术家、设计师的成长之路。

2006年,创邑开始从建筑角度来思考怎样才能把老厂房改造得更富有时代气息,同时又能够保留它历史的沉淀。“创邑SPACE|源是我们开始做创意园区的第一个项目,当时只是简单地考虑把外立面翻新,打造一个漂亮的园区。”

创邑SPACE|源


2007年,方文在考虑如何做一个有上海地域特色的项目,她和团队翻阅了很多历史资料后发现上海有许多码头文化,由此下定决心恢复这种特殊的码头文化,也就是现在的“创邑SPACE|老码头“。老码头项目开展的第一年十分艰苦,在建筑改造的过程中,很多老建筑图纸都已经缺失,只能靠现场重新绘测。因为地理位置的缘故没有人流过去,于是在那个时候引进了50%的商业办公,并配套餐厅、酒吧,希望通过办公人群带来基础的人流,带动周边的消费。

2009年,创邑进行了颠覆性的调整。百联集团、复兴集团总部入驻,形成了一定的办公+商业氛围,而老码头所在的区域是外滩的金融服务集聚区,于是创邑在原有的产业基础之上,除了对建筑形态做了提升之外还在业态内容上做了大幅调整,将园区产业重新定位为文化艺术以及对金融企业的配套服务,由此形成了联合办公的雏形——即“商务中心+融合服务”。并且结合文化艺术,与曹启泰artgogo(艺高高)合作,把更多的公共空间开放做艺术展,引导园区白领如何欣赏艺术作品,打造对艺术向往的生活美学空间。

2015年,顺应“大众创业,万众创新”的潮流,创邑正式推出联合办公的产品及服务。方文一直很庆幸创邑一直迎着整个趋势在走,但是并没有完全随合着趋势,到现在为止联合办公只占了所有产品线的5%。“创邑不可能永远只做二房东,作为民营企业,资金比不上外资,资源比不上有国企。所以这几年不断的在问自己,除了有建筑设计院能够设计并改房子,我还能够做什么?通过反省不断提高自己的能力,使得别人无法复制,从而在市场上有生存的空间,能够有条件与他人合作。所以从2015年开始跟亚马逊云基地合作,通过合作我们接触到更多海外科技型企业。”

“十几年的发展过程中积累了很多的文创资源,慢慢沉淀,开枝散叶。创邑也从‘二房东’的角色逐渐发展成为到资源整合平台。在做园区1.0版本的时候,只是做租金的差价;2.0版本,开始聚焦内容,不同的园区里导入不同的内容定位,同时连接行业的上下游;3.0的版本的时候,开始做科技管理。“这是方文对创邑不同发展阶段的总结。

品牌的背后是标准化管理运营模式的输出


不同品牌蕴藏了不同内涵,但其背后的管理及运营模式一定是标准化、规范化,才有可持续发展的可能性。创邑作为空间主品牌,在上海已拥有24家空间载体,运营体量达三十万平米,每个空间根据区域规划、业主方的背景或区域位置而命名。例如:创邑SPACE|河位于苏州河边,创邑SPACE|幸福湾来源于它的前身是幸福摩托车厂,等等。创邑的产品设计、策划定位、品牌推广、施工工程、综合管理等核心功能全部放在总部进行统一管理,每个园区只配备3个人作为日常维护运营,这3个人的KPI是确保每年园区平均出租率达到98%以及各类企业服务活动。企业入驻通常会提供给半个月或一个月免租期,这个免租期也算在KPI考核里,意味着园区招商时间上必须是无缝对接,再配合科技管理手段房租收缴率不低于98%。


创邑SPACE|河

创邑SPACE|幸福湾


作为一家民企要确保自身的经济效益才能持续发展,在考虑如何整合资源的同时还需考虑如何省钱。在十几年的项目运营过程中,方文及其团队积累了不少经验教训。项目经济测算已经能够较为精准的测算出每一栋建筑外立面的费用,每平米涂料费用,门窗的价格,毛坯价格,精装价格等。创邑一个2万平米的新项目测算,改造成本只有4200元/平米,这其中包含了所有外立面方面、结构、乃至软装家居的全部费用。时间即成本,在施工的节奏上,平均1万平米的项目改造施工能够控制在3到4个月全部完工。

创邑目前正在逐步实现科技管理,开发自己的园区管理APP。方文最初做APP的动机是降低人工催缴房租的成本,提高工作效率,她认为人和人之间的工作应该是更多去做交流和服务。联合办公这个产品给了方文一个很好的启迪,所谓“共享”不仅仅是共享一间会议室,更多是把“共享”理念扩展到整个园区,甚至不仅局限在一个园区。例如会议室,将可租赁的空间及可选择的时间放在APP上,只要是创邑的租户都可以租赁,并且几乎是免费。APP衍生出除了门禁以外的很多功能,例如跟物业有关的一键呼叫保洁保安,链接打印系统,之后还会增加企业增值服务,帮企业做投融贷,申请相关政府政府等等。

从城市更新的角度推动社区与文化的融合


“我们在做城市更新,可能步伐有点缓慢,但每一步都做得很踏实,所有的财务投资人来看我们报表都很惊讶,从2014年开始每年利润几乎是30~40%。因为现在市场上所有在做联合办公或是商务办公的没有几个报表是能够盈利的,而且利润数是那么大。”方文说到,“创邑在园区发展过程中不断的调整自身定位,早期提出为企业在不同成长阶段提供不同的办公服务。2015年开始做多元化的结构,迈向了开始往城市更新的角度,希望创造有创意的生活。我们的生活不仅仅是办公室办公的八个小时,还有自己的休闲生活。”

城市更新必定会淘汰一些商业形式的存在,但往往这些又是普通老百姓生活所需要的,比如大饼油条、煎饼果子、山东水饺的小摊贩。于是,创邑开始整合愚园路沿街的小商小贩,根据他们的需求在愚园路弄堂里改造了一个公共集市空间。“他们只需要支付沿街商铺一半的租金,但必须服从统一规范管理,包括他们的进货渠道,这样既满足了居民的日常生活需求,又提高了社区服务品质与质感,这才是城市更新的基调。”方文说,“城市更新的过程中,社区已经不仅仅是老年人,还要考虑怎么把年轻人跟这些社区融合在一块,所以我们在二楼的公共空间与刘海粟艺术馆以及海外艺术机构一起合作会定期举办画展或其他不同主题的活动,发动更多年轻人共同参与推动社会创新与社区共建,真正推动城市的更新,而不仅仅是建筑更新。“

城市更新的过程中,很多小细节往往是被忽略的,缺少了人与人、人与物之间的交互,而方文及她的团队正在慢慢通过实际行动改变着社区,改变着居民生活,不经意间不断留下能够让人内心充满温暖的内容,让更多的人在褪去城市生活的严肃紧张之后,能有一丝惬意与舒适,这也是他们想做的城市更新。